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Wir transformieren bestehende Gebäude in die Immobilienwerte von Morgen

Wir finden das Wertvolle im Bestehenden

Ein Opal sieht zunächst aus wie ein ganz gewöhnlicher Stein.

Unscheinbar.

Ohne Glanz.

Erst wenn er geschliffen wird, treten seine Facetten und Farben hervor, wird seine Brillanz sichtbar.

Aus dem gewöhnlichen Stein wird ein Edelstein.

Ein Schmuckstück und Wertobjekt.

Wir suchen Schmuckstücke in bestehenden Immobilien, wollen ihren versteckten Wert finden und steigern.

Warum?

Wir lieben Architektur & Immobilien.

        Immobilien sind von Menschen für Menschen gemachte Räume. Sie definieren unsere Lebensräume. Innen und außen. Räume, die den Bedürfnissen des Lebens und der Arbeit gerecht werden und gleichzeitig schön sind, tragen zu unserem Wohlbefinden bei. Wir wollen uns in ihnen aufhalten, fühlen uns in ihnen wohl. Und je wohler wir uns fühlen, desto größer wird der Wert sein, den wir diesem Ort beimessen.

        Wir stellen den Menschen mit seinen Bedürfnissen ins Zentrum unseres Schaffensprozesses, befreien Immobilien von Überflüssigem und fügen Neues hinzu, wo etwas fehlt.

        So kreieren wir für die Menschen wertvolle Wohlfühlorte. Denn inspirierende Orte inspirieren Menschen. Und ideelle Werte spiegeln sich im Wert einer Immobilie.

Ein Objekt
Viele Perspektiven

Wir integrieren verschiedene Sichtweisen

Um die Vision eines wertgeschätzten Wohlfühlortes konzipieren zu können, müssen wir zuerst ihre städtebaulichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie ihre baulichen Gegebenheiten ganzheitlich verstehen. Wir betrachten das Objekt darum sowohl aus der Perspektive des sie benutzenden Menschen als auch aus der eines Maklers, Architekten, Designers, Haustechnikers, eines Asset- und Portfoliomanagers. Durch die Integration all dieser Sichtweisen entsteht eine in allen Belangen überzeugende und unter den gegebenen Rahmenbedingungen umsetzungsfähige Vision. Wir kreieren ein wertoptimiertes Immobilienprodukt, das auf dem Miet- wie auch auf dem Kapitalmarkt überzeugt.

Nachhaltigkeit sichert Vermögenswerte

Wir schaffen Werte für die Zukunft

„… die Relevanz und Bedeutung von Nachhaltigkeits- und ESG-Themen sollte integraler Bestandteil des Bewertungsansatzes sein.“

RICS Global Standards – Valuation – “Red Book” – VPS 3,2.2, l

Das Jahrzehnt der 20er Jahre wird den Wandel in Richtung Nachhaltigkeit vorantreiben, um einen Temperaturanstieg von mehr als 1,5 Grad Celsius weitgehend zu verhindern. Ökologische und soziale Aspekte sind Teil der EU-Strategie für ein nachhaltiges Finanzwesen. Der Green Deal und die EU-Taxonomie haben begonnen, Finanzströme in nachhaltige Investitionen zu lenken.

OPAL entwickelt mit Ihnen im Rahmen der Produktkonzeption eine auf das Gebäude abgestimmte ESG Strategie, um den Vermögenswert der Immobilie nachhaltig zu sichern.

Von der Produktentwicklung
Bis zur Übergabe

Wir begleiten Sie durch die gesamte
Entwicklung und Umsetzung bis zur Übergabe an den Mieter

Wir begleiten Sie in einem bewährten dreistufigen Prozess durch alle Schritte von der Analyse der Immobilie bis zur Übergabe an zukünftige Mieter oder Käufer.

Im ersten Schritt analysieren und bewerten wir die Bestandsimmobilie durch eine intensive und strukturierte Auseinandersetzung mit:

dem Wettbewerberumfeld, der Erschließungsstruktur und Flächeneffizienz, dem Brandschutz und den Mietbereichsstrukturen, der Architektur- und Innenarchitekturqualität, den Gebäudekomponenten und deren Life Cycle, der Gebäudeausstattung inklusive der Haustechnik, den Enviromental Social Governance (ESG) Gegebenheiten und Anforderungen, den Flächen- und den Wertsteigerungspotentialen, sowie den Baurechtsreserven.

       So erkennen wir Defizite der Immobilie und identifizieren ihr Potential, um Chancen zu nutzen und Risiken zu minimieren.

       Im zweiten Schritt beraten wir Sie bei der Produktdefinition und entwickeln mit Ihnen zusammen verschiedene Entwicklungsvarianten. Im Detail erarbeiten wir auf der Grundlage der Analyse und unserer ganzheitlichen Betrachtungsweise verschiedene Repositionierungsbausteine in Bezug auf: Positionierungen im Wettbewerberumfeld, Nutzungs- und Servicekonzepte, Architektur-, Design-, Haustechnik- und ESG-Konzepte.

       Anschließend diskutieren wir Analyse und Bausteine mit Ihnen und definieren gemeinsam Repositionierungs- und Produktoptionen, für die wir den benötigten Investitionsrahmen ermitteln. Auf der Grundlage von Investitionsbedarf, Mietansätzen und der prognostizierten Wertentwicklung der Immobilie treffen Sie strukturiert und zielgerichtet Ihre Repositionierungs- und Investitionsentscheidung.

       Im dritten Schritt begleiten wir Sie bei der baulichen Umsetzung von der ersten Planskizze bis zur Übergabe an den Mieter und unterstützen Ihr Asset Management bei der Vermietung und Vermarktung Ihrer Immobilie.

       Wir beraten Sie bei der Auswahl des Planungs-, Berater- und Dienstleisterteams, können für Sie die Projektleitung und Bauherrenvertretung übernehmen und das Projekt für Sie als Projektmanager und Projektsteuerer gemäß den Leistungsbildern der AHO managen. Auf Wunsch unterstützen wir Sie auch im Asset Management.

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sich ein Bild

Wir verwandeln Räume

Ten Towers

München

Bisher wird das Gebäude von der Telekom als alleinigem Mieter genutzt. Das Gebäude soll in eine moderne Multi-Tenant- Immobilie transformiert werden, die in einer Post Corona Welt die Vision einer „Nachhaltigen Bürowelt der Zukunft“ umsetzt. OPAL hat zusammen mit dem Eigentümer und einem Planungsteam die Vision „Ten Towers“ entwickelt, die aktuell zusammen mit einem Planungsteam weiter ausgearbeitet, verfeinert und deren Umsetzbarkeit gerade validiert wird.

VORHER

NACHHER

AUFTRAG

Redevelopment Büroimmobilie
Restrukturierung Single zu Multi Tenant

PROJEKTZEIT

2021-

MIETFLÄCHE

ca. 60.000 qm

HAUPTMIETER

–

INVESTITIONSVOLUMEN

INVESTITIONS
VOLUMEN

k.A.

PROJEKTZEIT

2021-

HAUPTMIETER

–

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Pavo

Stuttgart

Mit Blick auf das Wettbewerber Umfeld wurde ein Repositionierungskonzept entwickelt das die Büroimmobilie in eine moderne attraktive Immobilie der Post Corona Ära transformiert. Die Mietbereiche werden neu strukturiert und digital buchbar gemacht. Fassade, Foyer, Innenhöfe, Allgemeinflächen, und Außenanlagen werden grundlegend überarbeitet, um die Aufenthaltsqualitäten und die Energieffizienz zu steigern. Geplant ist zudem die Neustrukturierung und Überarbeitung der Haustechnik sowie ein umfangreicher ESG Katalog. Die Umsetzung erfolgt ab 2022.

VORHER

NACHHER

AUFTRAG

Redevelopment Büroimmobilie

MIETFLÄCHE

ca. 11.000 qm

INVESTITIONS
VOLUMEN

INVESTITIONSVOLUMEN

k.A.

PROJEKTZEIT

2021-

HAUPTMIETER

–

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

INNOVUM

Nürnberg

Die Immobilie ist Teil des Werksareals der früheren Triumph Adler-Werke in Nürnberg. Die Gebäudeteile wurden in den 1920er und 1950er Jahren als Produktionsstätten errichtet. Ende der 1960er Jahre wurden sie um zwei Bürogeschosse aufgestockt. In den 1990er Jahren nutzte man die Gebäude mit einfachen Mitteln als Büroflächen um und vermietete sie an die Hypo-Vereinsbank. Nach Auslaufen des Mietvertrags und dem Auszug des Mieters sollte das Gebäude in ein modernes Multi Tenant-fähiges Gebäude transformiert werden. Das Gebäude wurde mit Kühlung und Lüftung ausgestattet und das einstige Lagergeschoss als zusätzliche Büroetage aktiviert. Der Anbau zweier Treppenhäuser strukturiert die Mietbereiche neu. Die Reaktivierung der ursprünglichen Industriearchitektur ließ attraktive Büroloftflächen entstehen. Noch während der Bauzeit konnten 75% der Flächen erfolgreich an die Commerzbank und Datev vermietet werden.

VORHER

NACHHER

AUFTRAG

Redevelopment Büroimmobilie

MIETFLÄCHE

ca. 12.000 qm

INVESTITIONS
VOLUMEN

INVESTITIONSVOLUMEN

ca. 13 Mio EUR

PROJEKTZEIT

2011 – 2013

HAUPTMIETER

Commerzbank, Datev

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

Mertons MItte

Frankfurt

Die Büroimmobilie im Merton’s Viertel wurde in den 1990er Jahren errichtet und war bis zur Neuentwicklung an die BaFin, die Bundesanstalt für Finanzdiensleitungsaufsicht, vermietet. Nach dem Auszug der BaFin bewertete eine Konkurrenzanalyse das Gebäude als eines der unattraktivsten und in Hinblick auf die Strukturierung der Mietbereiche als eines der unflexibelsten Gebäude. Um eine zügige Neuvermietung in dem von Büroleerständen geprägten Viertel zu ermöglichen und trotzdem das Mietpreisniveau zu steigern, wurde ein Redevelopment Konzept entwickelt und erfolgreich umgesetzt. Die Verwandlung des ehemaligen fünf-geschossigen Foyers in eine zwei-geschossige Eingangshalle generierte neue attraktive Mietflächen, wodurch der Versicherungskonzern Chubb als zweitgrößter Mieter gehalten werden konnte. Die Neustrukturierung der Bürozellenstrukturen in moderne Bürowelten und die grundsätzliche Überarbeitung des Erscheinungsbildes verwandelten das Gebäude in eine der attraktivsten Büroimmobilien im Merton’s Viertel.

VORHER

NACHHER

AUFTRAG

Redevelopment Büroimmobilie

MIETFLÄCHE

ca. 22.000 qm

INVESTITIONSVOLUMEN

INVESTITIONS
VOLUMEN

ca. 24 Mio. €

PROJEKTZEIT

2016 – 2018

HAUPTMIETER

Chubb

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

Officium

An den Pinakotheken München

Die DZ Bank erwarb das von ihr als Hauptsitz genutzte Gebäude im Rahmen eines Sale & Lease Back. Nach der Ankündigung der DZ Bank, zum Ablauf des Mietvertrags 50% der Flächen abzumieten, wurde eine Repositionierungsstrategie entwickelt, um das Gebäude von einem Single in ein Multi Tenant Gebäude zu transformieren. Gleichzeitig sollte die Überarbeitung des Außenauftritts das Image des Hauptsitzes der DZ Bank abstreifen und sich neu im Vermietungsmarkt positionieren. Das im Erdgeschoss gelegene Schulungszentrum der DZ Bank konnte aufgrund der günstigen Lage gegenüber der Pinakothek der Moderne erfolgreich ungenutzt und an mehrere Kunstgalerien vermietet werden. Eine Etage wurde an die Anwaltskanzlei SNP Schlawien Partnerschaft und das Bürorückgebäude als Polizeiwache Maxvorstadt langfristig an den Freistaat Bayern vermietet.

VORHER

NACHHER

AUFTRAG

Repositionierung Büroimmobilie
Restrukturierung Single zu Multi Tenant
Umnutzung Erdgeschossbereiche

MIETFLÄCHE

ca. 15.000 qm

PROJEKTZEIT

2009 – 2012

MIETFLÄCHE

ca. 15.000 qm

HAUPTMIETER

DZ Bank, SNP Schlawien Rechtsanwälte, Galerie Thomas, Galerie Wittenbrink, Christies

INVESTITIONS
VOLUMEN

INVESTITIONSVOLUMEN

ca. 15 Mio EUR

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

PROJEKTZEIT

2009 – 2012

PROJEKTZEIT

2009 – 2012

HAUPTMIETER

DZ Bank, SNP Schlawien Rechtsanwälte, Galerie Thomas, Galerie Wittenbrink, Christies

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

Frankfurt Airport
Center 1

Frankfurt Flughafen

Die Büroimmobilie direkt am Frankfurter Flughafen wurde Ende der 80er Jahre gegenüber des Terminal 1 errichtet. Im Laufe der Jahre wurde das Gebäude partiell erweitert, Allgemeinflächen und die Ladenpassage umgebaut. Das Ergebnis war ein Flickwerk, das bereinigt werden sollte. Im Rahmen eines Redevelopments wurde das Bürogebäude in eine moderne und zeitgemäße Immobilie transformiert. Brandschutzmängel wurden durch ein neues Brandschutzkonzept beseitigt, moderne und flexible Bürokonzepte realisiert: Aus dem in die Jahre gekommenen Gebäude wurde ein modernes, für Mieter attraktives Bürogebäude.

AUFTRAG

Redesign Einkaufpassage und Allgemeinflächen,
Restrukturierung Büromietbereiche im laufenden Betrieb

MIETFLÄCHE

ca. 40.000 qm

INVESTITIONS
VOLUMEN

ca. 15 Mio. €

PROJEKTZEIT

2012 – 2015

MIETFLÄCHE

ca. 40.000 qm

PROJEKTZEIT

2012 – 2015

HAUPTMIETER

Lufthansa

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

INVESTITIONSVOLUMEN

ca. 15 Mio. €

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

Map

Bürogebäude mit Einkaufspassage, Mainz

Die Büroimmobilie liegt nahe der Mainzer Innenstadt am Rheinufer. Im Erdgeschoss befindet sich eine Einkaufspassage, deren Seitenarm seit der Errichtung des Gebäudes von hohen Leerstandsquoten geprägt war. Durch die Konsolidierung der Seitenpassage in einer großräumigen Mietfläche, die an REWE vermietet wurde, konnte der strukturelle Leerstand beseitigt und ein Mehrwert für die Büromieter und die benachbarten Anwohner geschaffen werden. Brandschutzmängel wurden durch eine neues Brandschutzkonzept beseitigt, moderne und flexible Bürokonzepte umgesetzt.

AUFTRAG

Repositionierung, Redesign und Erweiterung einer Einkaufspassage, Redesign der Allgemeinflächen, Restrukturierung und Brandschutzsanierung der Büromietbereiche im laufenden Betrieb

MIETFLÄCHE

ca. 80.000 qm

INVESTITIONS
VOLUMEN

ca. 12 Mio. €

PROJEKTZEIT

2012 – 2015

MIETFLÄCHE

ca. 80.000 qm

PROJEKTZEIT

2012 – 2015

HAUPTMIETER

Coty International

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

INVESTITIONSVOLUMEN

ca. 12 Mio. €

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

Ludwigs
platz 6

Geschäftshaus in Darmstadt

Das Geschäftshaus in der Fußgängerzone von Darmstadt verfügt im rückwärtigen Bereich über ein Parkhaus mit 550 Stellplätzen, die den Einzelhandelsmietern vertraglich zugesichert sind. Strukturelle Probleme machten eine Komplettsanierung des Parkhauses im laufenden Betrieb unter Aufrechterhaltung der zugesicherten Stellplätze erforderlich. Zeitgleich wurde die Passage einem Refurbishment unterzogen und die Einzelhandelsfläche eines Sportgeschäfts großflächig um Flächen im Untergeschoss erweitert, das über einen Lichthof ans Erdgeschoss angebunden wurde.

AUFTRAG

Restrukturierung und Redesign Einkaufzentrum, Sanierung Parkhaus

AUFTRAG

Restrukturierung und Redesign Einkaufzentrum, Sanierung Parkhaus

PROJEKTZEIT

2010 – 2014

AUFTRAG

Restrukturierung und Redesign Einkaufzentrum, Sanierung Parkhaus

MIETFLÄCHE

ca. 20.000 qm

INVESTITIONS
VOLUMEN

ca. 8 Mio. €

HAUPTMIETER

Media Markt/Saturn, Sport Hübner

INVESTITIONSVOLUMEN

ca. 8 Mio. €

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

PROJEKTZEIT

2010 – 2014

HAUPTMIETER

Media Markt/Saturn, Sport Hübner

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

Glaverbel

Brüssel

Das ringförmige Glaverbel Gebäude liegt acht Kilometer von der Brüsseler Innenstadt entfernt. Es hat einen Durchmesser von 115 Meter. Die Entwicklung und Umsetzung eines attraktiven Gastronomiekonzepts erhöhte die Attraktivität des Gebäudes für Mieter und sicherten den Vermietungserfolg. In einem auf dem Grundstück vorhandenen Pavillon wurde zudem ein Konferenzcenter verwirklicht, ein Redesign der Allgemeinflächen rundete das Konzept ab.

AUFTRAG

Erweiterung um ein Restaurant und Konferenzcenter, Redesign der Allgemeinflächen

AUFTRAG

Erweiterung um ein Restaurant und Konferenzcenter, Redesign der Allgemeinflächen

PROJEKTZEIT

2012 – 2014

MIETFLÄCHE

ca. 60.000 qm

INVESTITIONSVOLUMEN

INVESTITIONS
VOLUMEN

ca. 4 Mio. €

PROJEKTZEIT

2012 – 2014

HAUPTMIETER

EIGENTÜMER

Immobilienfonds der UBS Real Estate GmbH

Immobilien
aus Leidenschaft

Wir lieben schöne Orte

OPAL sind Architekt*innen, Ingenieur*innen und Immobilienexpert*innen, die kreativ und mit Leidenschaft an den Bürokonzepten der Zukunft und den Immobilien von Morgen arbeiten.

Tilmann
Noller

Gründer

Noch während seines Physikstudium hat Tilmann Noller seine Leidenschaft für die Architektur entdeckt. Nach einem erfolgreichem Abschluss am Max Planck Institut für Festkörperphysik begann er ein Architekturstudium an der TU München. Parallel arbeitete er als Bauphysiker beim Ingenieurbüro Müller BBM. Unter anderem war er beteiligt an der Konzeption der thermischen Bauphysik für den Potsdamer Platz in Berlin sowie der Akustikkonzeption der Oper Baden-Baden. Nach zwei Auslandssemestern in Madrid und verschiedenen Architekturpraktika war er zwei Jahre als Werkstudent für das Architekturbüro tools off. architecture tätig, das Projekte für die Werbeagentur Jung v. Matt, MTV Networks, MINI Showroom München u.a. umsetzte.

Nach Abschluss seines Architekturstudiums arbeitete er selbständig an verschiedenen Architektur- und Innenarchitekturprojekten in allen Leistungsphasen der HOAI. 2003 wurde er für den Büroausbau und das Möbeldesign für eine IT- Firma mit dem contractworld award (3. Preis in der Kategorie Büro) ausgezeichnet, dem höchstdotierten europäischen Innenarchitekturpreis. Als Projektmanager bei Herzog & de Meuron, den Architekten der Allianz Arena und der Elbphilharmonie, entwickelte Noller einen Masterplan für das Werksareal der Pharmafirma Roche AG in Basel mit und verantwortete die Planung eines Mixed-Use-Hochhauses für die Roche AG. Im Jahr 2007 wechselte er zu UBS Real Estate in den Bereich Construction & Development, wo er als Projektmanager und Asset Manager eine Vielzahl von Repositonierungsstrategien für Büroimmobilen entwickelt und erfolgreich umgesetzt hat.

2013 absolvierte er ein Postgraduiertenstudium der Immobilienökonomie an der International Real Estate Business School (IREBS). Seit seinem Ausscheiden bei UBS 2018 ist er geschäftsführender Gesellschafter der Bittner & Noller Immobilien GmbH, die hochwertige Wohnimmobilien in
der Metropolregion München entwickelt. Mit der Gründung der OPAL Real Estate bietet er Ihnen mit seinem Team seine Projektentwicklungs- und Büroimmobilienexpertise als dienstleistender Service-Developer, Projekt- und Assetmanager an.
Tilmann Noller ist Mitglied der Bayerischen Architektenkammer und der Royal Chartered Surveyor, für die er seit 2014 als Prüfer tätig ist.

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